Theo quy định của pháp luật, khi các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì buộc phải công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng cấp tỉnh nơi có đất hoặc được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (sau đây gọi chung là công chứng) đều có hiệu lực pháp luật mà trong một số trường hợp sẽ bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng bị vô hiệu là trường hợp hợp đồng được ký kết tại tổ chức hành nghề công chứng nhưng thực hiện không đúng theo quy định của pháp luật. Vậy, có những trường hợp nào cần phải lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh bị tuyên vô hiệu?
Thứ nhất, hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, khi tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là những chủ thể có năng lực pháp luật dân sự nghĩa là những chủ thể không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tỉnh táo, minh mẫn, không bị ép buộc. Mục đích của giao dịch hoàn toàn nhằm mục đích mua bán không nhằm mục đích thực hiện các giao dịch trái với đạo đức xã hội.
Hợp đồng chuyển nhượng cũng vô hiệu khi giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập.
Lưu ý, người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Thứ hai, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế.
Thứ ba, hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo
Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do giả tạo là hợp đồng mà các bên xác lập giao dịch một cách giải tạo nhằm che dấu một giao dịch khác. Ví dụ hai bên thiết lập giao dịch mua bán quyền sử dụng đất đối với thửa đất A nhưng nhằm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại gây ra do tai nạn giao thông của hai bên thì hợp đồng chuyển nhượng dù có chuyển nhượng nhưng vẫn bị vô hiệu do giả tạo.
Trường hợp khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Hoặc trường hợp bên A chỉ có một tài sản duy nhất là quyền sử dụng đất X, bên A chuyển nhượng cho bên B để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng Y do không trả được nợ cho Y thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vô hiệu vì đây là giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
Hợp đồng bị nhầm lẫn là trường hợp hợp đồng đó được xác lập khi có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng.
Khi phát hiện hợp đồng bị nhầm lẫn thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu trừ trường hợp: Mục đích xác lập hợp đồng của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập hợp đồng vẫn đạt được.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối.
Thứ năm, hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia hợp đồng do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đó là vô hiệu.
Ví dụ đất của hộ gia đình nhưng bên nhận chuyển nhượng tin tưởng lời của bên bán, cho rằng chỉ là đất của hai vợ chồng nên đã thực hiện hợp đồng mua bán, sau đó có thiệt hại thì có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập hợp đồng đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện hợp đồng nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Trường hợp hợp đồng vô hiệu này là vi phạm điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép.
Trên đây là những trường hợp chính mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù đã được công chứng chứng thực nhưng vẫn bị tuyên vô hiệu. Nếu có gì vướng mắc hoặc tư vấn thêm bạn có thể liên hệ Luật Hùng Phúc để được giải đáp cụ thể.
—
- Địa chỉ: Số 89 đường Trần Phú, Phường Liên Bảo, Thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc
- Mail: vplshungphuc@gmail.com
- Hotline: 0979 80 1111/ 0211 388 1588
- Fanpage: Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 