Giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay được công nhận trong trường hợp nào?

Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, việc mua bán đất bằng giấy viết tay diễn ra thường xuyên và rất phổ biến. Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực quy định cụ thể về việc chuyển nhượng mua bán đất đai thì hiện tượng này ít xảy ra hơn, tuy nhiên vẫn còn tồn tại. Khi nào giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay được công nhận? Cùng Pháp luật Đất Đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

* Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Theo quy định trên, có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hoặc chứng thực theo quy định (hay còn gọi là mua bán bằng giấy viết tay) có hiệu lực; nhưng 02 trường hợp này chỉ hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014. Bao gồm:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 1/7/2014 đến nay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1…

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.

Tuy nhiên cần chú ý, việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực; mặt khác, khi công chứng hoặc chứng thực dễ cho việc sang tên giấy chứng nhận. Do vậy, các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thay vì yêu cầu toàn án công nhận.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết “Giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy biết tay được công nhận trong trường hợp nào?” Mọi ý kiến đóng góp hoặc thắc mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất đai vui lòng liên hệ Hotline: 0931 70 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!