04 phương pháp xác định giá đất áp dụng từ 01/8/2024

Việc xác định giá đất có tầm ảnh hưởng quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất của Nhà nước và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau. Dưới đây là 04 phương pháp định giá đất áp dụng từ 01/8/2024.

1. Phương pháp so sánh

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo đó, trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:

– Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.

– Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

– Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

+ Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
• Sàn giao dịch bất động sản
• Doanh nghiệp bất động sản
• Qua các đợt điều tra, khảo sát.

+ Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

+ Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Lưu ý: Trong trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình lý do cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định xem xét, quyết định.

Giá đất của thửa đất theo phương pháp so sánh được xác định theo công thức:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh	=	Giá đất của thửa đất so sánh	–	Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
		___________________ Diện tích thửa đất so sánh

2. Phương pháp thu thập

Đây là phương pháp lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:

– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:

+ Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:

• Trong 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
• Trong 01 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
• Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.

+ Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:

• Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
• Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
• Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
• Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

– Xác định thu nhập ròng bình quân năm

Thu nhập ròng bình quân năm

=

Thu nhập bình quân năm

–

Chi phí bình quân năm

Trong đó:

• Thu nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6,,7,8 Điều 4 Nghị định này.
• Chi phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.

Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá	=	Thu nhập ròng bình quân năm
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là ngân hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn	=	r x (1 + r)n
		(1 + r)n – 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
		Diện tích thửa đất cần định giá

3. Phương pháp thặng dư

Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:

– Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

– Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.

– Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:

• Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
• Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.

• Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

• Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

• Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!