Cách xử lý tranh chấp sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất

Sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất là tình trạng một phần diện tích đất được ghi nhận trong sổ đỏ của 2 cá nhân khác nhau. Đây không phải tình trạng hiếm gặp. Người sử dụng đất gặp phải tranh chấp liên quan đến sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất cần xử lý như thế nào? Luật Hùng Phúc sẽ hướng dẫn chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Đất chồng lấn là gì?

Trong hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam, đất chồng lấn không có khái niệm hay định nghĩa cụ thể. Trên thực tế, đất chồng lấn có thể hiểu là một phần diện tích đất được ghi nhận trên hai hay nhiều sổ đỏ của những chủ sử dụng đất khác nhau. Nguyên nhân của hiện tượng đất chồng lấn là do các sai sót của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sai sót này có thể phát sinh từ việc đo đạc trên thực địa hoặc trong quá trình xử lý số liệu để cấp giấy chứng nhận.

2. Xác định người sử dụng hợp pháp của thửa đất

Khi phát hiện đất bị cấp chồng lấn, để xác định phần đất đó thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của ai, trước hết cần làm rõ các yếu tố về nguồn gốc đất bằng cách:

• Xác định nguồn gốc đất: để xác định được nguồn gốc đất cần trích lục lại toàn bộ hồ sơ đất đai. Tiến hành kiểm tra đối chiếu trình tự, biên bản đo đạc để có thể phát hiện sai sót hoặc phần đất chồng lấn.
• Đo đạc lại diện tích thực tế của hai thửa đất. Mời đơn vị đo đạc địa chính đo lại diện tích thực tế của hai thửa đất và xác định lại mốc giới của mỗi thửa đất. Tiến hành so sánh diện tích thực tế có phù hợp với diện tích trên giấy của mỗi bên hay không? Hay việc đất chồng lấn chỉ là do sai sót số liệu đo đạc theo Giấy chứng nhận.
• Kiểm tra và xác minh thông tin về đất qua biên lai nộp thuế của người sử dụng đất. Biên lai nộp thuế cung cấp thông tin như loại đất, diện tích, số tiền thuế phải nộp, kỳ nộp thuế, thời điểm nộp.
• Kiểm tra hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận của mỗi bên. Hồ sơ này cung cấp những thông tin của các hộ giáp ranh đối với thửa đất xin cấp giấy chứng nhận.

3. Cách giải quyết tranh chấp sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất

Sau khi xác định được nguồn gốc đất, các bên tiến hành giải quyết tình trạng tranh chấp đất chồng lấn theo các biện pháp:

3.1. Thương lượng

Đây là phương án được ưu tiên hàng đầu cho việc giải quyết tranh chấp dân sự liên quan đến việc sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất. Các bên có thể tự do bàn bạc, thỏa thuận, tìm ra cách giải quyết phù hợp nhất với khả năng và nhu cầu của hai bên mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào. Tuy nhiên, sự hiệu quả của phương thức thương lượng phụ thuộc nhiều vào sự thiện chí của các bên tranh chấp.

3.2. Hoà giải tại UBND cấp xã

Hòa giải tại UBND xã là hoạt động bắt buộc theo quy định tại Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024 “ trước khi đưa tranh chấp đất đai ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Nếu các bên tranh chấp không thể thương lượng, thoả thuận thì có thể nhờ bên thứ 3 làm trung gian để hòa giải. Nếu các bên tranh chấp đất đai bị chồng lấn quyền sử dụng đất thuộc trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất trước khi khởi kiện ra Tòa để giải quyết thì hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã là bắt buộc.

3.3. Khởi kiện vụ án dân sự

Khoản 1, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024 quy định  Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trình tự giải quyết tranh chấp đất chồng lấn:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện. Hồ sơ khởi kiện cần nộp đúng Tòa án có thẩm quyền.

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.

Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo quy định.

Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền.

Trả lại đơn cho người khởi kiện nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo người khởi kiện phải nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trường hợp vụ án phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn. Thời hạn gia hạn không quá 02 tháng.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về cách xử lý sổ đỏ bị cấp chồng lấn 2 thửa đất. Nếu quý khách hàng cần tư vấn giải quyết cho vấn đề này, hãy sử dụng Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai cấp chồng lấn của Luật Hùng Phúc:

• Tư vấn các cách xử lý giải quyết tranh chấp
• Soạn thảo đơn từ
• Tham gia giải quyết tranh chấp

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!