ĐIỂM MẶT 15 RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG GẶP KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (PHẦN 2)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận trên cơ sở bình đẳng giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, trong quá trình tham gia đàm phán, ký kết các bên vẫn thường mắc phải một số lỗi dẫn đến những rủi ro cho quá trình thực hiện chuyển nhượng.

Do vậy, khi tham gia đàm phán giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể cần lưu ý một số vấn đề để tránh gặp phải các rủi ro không mong muốn. Luật Hùng Phúc xin được điểm mặt 15 rủi ro pháp lý thường gặp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp nối phần 1 trong bà viết này sẽ đề cập đến các vấn đề liên quan đến hợp đồng và giá chuyển nhượng.

4. RỦI RO KHI THỰC HIỆN CÔNG CHỨNG “CHỜ” VÀ “CỌC CHỒNG CỌC”

Thị trường bất động sản đang sôi động dần lên sau Tết, cùng với đó là các cơn “sốt đất” đẩy giá đất tăng cao bất thường. Không ít trong đó là những cơn “sốt đất” ảo do giới đầu cơ, môi giới tạo ra bằng các thủ đoạn tung tin đồn, tin giả về các dự án, quy hoạch hay thông đồng tạo sự sôi động, nhộn nhịp giả trên thị trường bất động sản.

Hầu hết các nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn sốt đất đều theo dạng “lướt sóng”. Bản chất của đầu tư lướt sóng là lợi nhuận kiếm được dựa trên sự giao động về giá trong khoảng thời gian ngắn, chứ không phải dựa trên giá trị thực của thửa đất. Đi kèm với kiểu đầu tư này là sự xuất hiện các dạng biến thể trong việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất. Trong đó phải kể đến kiểu “ký gửi, ký chờ” khi công chứng và “cọc chồng cọc” trong giao dịch đất.

“Ký gửi, ký chờ” là việc Công chứng viên (CCV) chỉ cho bên bán, chuyển nhượng (gọi tắt bên bán) thửa đất ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, còn bên mua, nhận chuyển nhượng (gọi tắt bên mua) không ký vào hợp đồng (lúc này bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua) và CCV chứng kiến việc mua bán, chuyển nhượng đó nhưng không ký, không đóng dấu, không vào sổ.

Sau đó CCV cho gửi hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng để bên mua tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng. Từ đó dẫn đến tình trạng một thửa đất trên thực tế đã được mua bán, chuyển nhượng nhiều lần nhưng chỉ nộp thuế có một lần.

Đây là hành vi có rủi ro cao về mặt pháp lý nếu bên bán có sự kiện pháp lý bất ngờ xảy ra như chết, bị cơ quan có thẩm quyền phong tỏa tài sản, hoặc CCV cấu kết với bên bán lừa bên mua bằng việc ký CC hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba.

“Cọc chồng cọc” là việc bên B đặt cọc mua đất của bên A, nhưng ngay sau đó bên B tiếp tục bán cho bên C bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Chưa dừng lại ở đó, bên C có thể bán cho bên D và nhận cọc của D khi giá đất vẫn leo thang. Người mua sau thấy giá tăng cao bán có lãi lập tức đẩy hàng cho người kế tiếp. Vòng tròn mua bán cọc cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá đất chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt.

Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Trong trường hợp bên A không muốn bán đất nữa, hoặc A muốn bẻ kèo đền cọc để bán được giá cao cho đối tác mới thì các bên B, C, D cũng phải xử lý bồi thường hợp đồng cọc. Điều đáng quan ngại là càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Như vậy cả việc “ký gửi, ký chờ” trong công chứng và “cọc chồng cọc” trong giao dịch đất đều tồn tại các rủi ro pháp lý. Các bên tham gia giao dịch bất động sản cần phải chú ý cẩn trọng, tránh việc phải chịu các thiệt hại không đáng có, thậm chí có thể bị quy vào hành vi trốn thuế và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

5. RỦI RO VỀ GIÁ TRONG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ GIAO DỊCH

Việc kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán bất động sản thấp hơn giá thực tế các bên thỏa thuận thường xuyên xảy ra. Mục đích của hành động này là để giảm được các loại thuế, phí có liên quan trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Ví dụ bên bán và bên mua thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 200 m2 với giá 4 tỷ đồng. Tuy nhiên để giảm được tiền thuế, phí phải nộp, hai bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng giá chuyển nhượng chỉ là 1 tỷ đồng (theo bảng giá quy định tại địa phương: 5 triệu đồng/1 m2).

Như vậy thay vì phải nộp khoảng 2,5% (các loại thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, …) của giá chuyển nhượng thực tế 4 tỷ đồng là 100 triệu đồng, các bên chỉ phải nộp 2,5% của 1 tỷ đồng là 25 triệu đồng.

Tuy nhiên, hành vi trên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro:

Thứ nhất, việc thỏa thuận kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch nhằm mục đích trốn thuế. Khi bị phát hiện, tùy mức độ mà sẽ bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

Thứ hai, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chỉ căn cứ vào giá được ghi nhận trong hợp đồng để giải quyết vụ việc. Khi đó nếu bên mua không chứng minh được việc đã trả nhiều hơn với giá trong hợp đồng thì sẽ là bên bị thiệt.

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này bản chất là giao dịch dân sự giả tạo. Mục đích là nhằm che giấu giao dịch thực sự với giá trị cao hơn giữa các bên. Do đó sẽ phát sinh những tranh chấp, gây ra những hậu quả lớn cho các bên và liên đới cho cả bên thứ 3 nếu đã có giao dịch đối với thửa đất đó.

(Còn tiếp)

Xem thêm:

• Điểm mặt 15 rủi ro pháp lý thường gặp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Phần 1)
• Fanpage: Văn phòng Luật sư Hùng Phúc 

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!