Hướng dẫn thanh toán tiền khi mua đất để hạn chế tối đa rủi ro

Giao dịch mua bán đất thường là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao. Để giúp quý độc giả hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất, Luật Hùng Phúc xin chia sẻ các nguyên tắc khi thanh toán tiền mua đất đảm bảo an toàn nhất qua bài viết dưới đây.

1. Đặt cọc không được coi là thanh toán.

Đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một phương pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, cụ thể như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Mục đích của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, đặt cọc được thực hiện trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nên khoản tiền đặt cọc lúc này không phải là các đợt thanh toán theo hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.

Nên đặt cọc bao nhiêu?

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hay nói cách khác, đặt cọc nhiều mà bên nhận đặt cọc từ chối chuyển nhượng thì bị phạt cọc nhiều.

Do đó, tùy vào mong muốn nhận chuyển nhượng và mục đích cá nhân mà người mua có thể lựa chọn đặt cọc nhiều hay đặt cọc ít.

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).

Tuy nhiên, dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải kê khai nghĩa vụ tài chính để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

3. Chia thành tối thiểu 2 đợt trả tiền

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 3, 4 có ghi thông tin chuyển nhượng.

Vì quy trình chuyển nhượng như trên, để bảo đảm an toàn khi trả tiền người mua nên chia thành nhiều đợt khác nhau nhưng tối thiểu cần 02 đợt như sau:

Đợt	Thời điểm	Số tiền thanh toán
Đợt 1	Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng	Do các bên thỏa thuận Nhưng nên thanh toán ở mức 80 – 90% tổng số tiền
Đợt 2	Thanh toán sau khi đăng ký vào sổ địa chính hoặc khi nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp hồ sơ để sang tên) nhưng để bảo đảm an toàn nhất cho bên nhận chuyển nhượng thì nên thanh toán sau khi sang tên xong	Do các bên thỏa thuận

Trên đây là các nguyên tắc thanh toán tiền để loại trừ rủi ro khi mua đất. Thực tế không phải lúc nào cũng thỏa thuận được với người bán vì tăng độ an toàn cho người mua thì đồng nghĩa với việc tăng rủi ro cho bên bán.

Thúy Quỳnh

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!