Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, do vậy thường được các bên sử dụng khi tiến hành giao kết hợp đồng . Đây là một loại giao dịch khá thông dụng để bảo đảm việc chuyển nhượng, mua bán những tài sản có giá trị lớn như nhà, đất. Vì vậy, các bên có liên quan luôn quan tâm đến giá trị pháp lý của nó. Vậy đặt cọc như thế nào là hợp pháp và có giá trị pháp lý?

Theo quy định tại Điều 328, Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên đặt cọc là một giao dịch bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc một vật có giá trị khác. Đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực được quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

– Chủ thể: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ; ngoài ra bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.

Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.

– Mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của pháp luật, điều cấm là quy định của pháp luật không cho phép thực hiện một hay một số hành vi nào đó. Điều cấm có thể là quy định dự liệu trước không để cho hành vi xảy ra, cũng có thể là hình phạt đối với những người vi phạm pháp luật.

– Hình thức: Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Chỉ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì hợp đồng đặt cọc đã hoàn toàn phát sinh hiệu lực, điều này sẽ giúp cho bên đặt cọc cũng như bên nhận đặt cọc có thể đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Mục I, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định như sau:

– Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của pháp luật.

– Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

– Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn về hợp đồng đặt cọc mua đất khi nào được coi là hợp pháp, nếu còn vướng mắc vui lòng liên hệ với Luật Hùng Phúc hoặc qua Hotline 0979 80 1111 để được giải đáp.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Xem thêm: