Mua đất từ chủ đầu tư có được phép tự ý đi làm sổ đỏ?

Số lượng người dân mua nhà đất từ các dự án ngày càng tăng cao trong những năm gần đây. Một câu hỏi đặt ra là người dân mua đất từ chủ đầu tư có được phép tự ý đi làm sổ đỏ được không? Cùng Luật Hùng Phúc giải đáp qua bài viết dưới đây.

1. Mua đất từ chủ đầu tư người dân tự ý đi làm sổ đỏ có được không?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, người mua hoàn toàn có thể tự đi làm Sổ đỏ sau khi làm văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với bên chủ đầu tư.

Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, việc mua đất dự án từ chủ đầu tư thì thủ tục làm sổ đỏ sẽ do chủ đầu tư thực hiện và trong thời gian đã được pháp luật quy định.

Cụ thể, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản trong việc làm Giấy chứng nhận cho khách được quy định như sau:

“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Bên cạnh đó, khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cũng quy định:

“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”

Như vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm phải làm thủ tục cấp Sổ đỏ cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ, trừ trường hợp người mua có văn bản đề nghị tự làm Sổ đỏ.

Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua đất dự án.

2. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ đối với nhà đất thuộc dự án

Hiên nay chưa có văn bản cụ thể hướng dẫn về việc cấp sổ đỏ cho đất dự án. Tuy nhiên, căn cứ Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở (gọi tắt là mua đất dự án) có thể được thực hiện theo trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Kiểm tra hiện trạng, điều kiện chuyển nhượng dự án

Trước khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thì bắt buộc phải thực hiện việc kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Theo đó, sau khi hoàn thành xong công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận/quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

– Chứng từ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng bao gồm: bản vẽ mặt bằng đã hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ phù hợp với hiện trạng xây dựng và theo hợp đồng đã ký; giấy phép xây dựng (nếu có).

– Thông báo về việc nghiệm thu công trình hoặc thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.

– Danh sách các căn hộ, thông tin công trình xây dựng (có đầy đủ thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng từng căn hộ).

– Trường hợp nhà chung thì cần chuẩn bị sơ đồ thể hiện kích thước, diện tích phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư/mặt bằng từng tầng/căn hộ.

– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài Nguyên và Môi Trường (Sở TN&MT) có trách nhiệm kiểm tra lại hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình và điều kiện chuyển nhượng dự án.

Sau khi kiểm tra xong, Sở TN&MT gửi thông báo về kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư. Sau đó lập thông báo kèm sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục tục đăng ký cấp Sổ đỏ theo quy định.

Kết quả kiểm tra được công khai trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà, đất dự án

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04a/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Sau khi hoàn thành hồ sơ đầy đủ, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ đầy đủ lên Văn phòng đăng ký đất đai thay cho người mua hoặc cung cấp hồ sơ đầy đủ cho bên mua tự đi đăng ký.

Theo đó, trường hợp người mua có nhu cầu tự nộp hồ sơ thì cần chuẩn bị thêm văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với bên chủ đầu tư.

Bước 4: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

– Kiểm tra giấy tờ, xác nhận hồ sơ đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay chưa vào đơn đăng ký.

– Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế nhằm xác định nghĩa vụ tài chính cần phải nộp, sau đó cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

– Yêu cầu chủ đầu tư nộp Giấy chứng nhận đã được cấp để thực hiện chỉnh lý vào hồ sơ địa chính.

– Trả Sổ đỏ, Sổ hồng ho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quả 15 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ được nhận là hợp lệ và không quá 25 ngày đối với miền núi, miền sâu miền xa, hải đảo, vùng kinh tế khó khăn/đặc biệt khó khăn.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!