Rủi ro khi chuyển nhượng đất nhưng không sang tên

Việc chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không sang tên vẫn thường xuyên xảy ra trong thực tế do người dân né tránh việc nộp thuế hoặc do chưa nắm rõ các quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng nhưng không sang tên tiền ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

1. Về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

* Hợp đồng chuyển nhượng

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

* Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

Tóm lại, dù có sự kiện ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không phải khi nào hợp đồng cũng có hiệu lực mà hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực.

Riêng trường hợp không công chứng hoặc chứng thực chỉ có hiệu lực khi Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó với điều kiện một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.

2. Rủi ro khi chuyển nhượng mà không sang tên sổ đỏ

* Đất vẫn thuộc về “chủ cũ” dù người mua đã trả tiền

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

* Không sang tên được cho người khác

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

3. Không sang tên GCNQSDĐ có thể bị xử phạt hành chính

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Mức xử phạt vi phạm hành chính:

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

TT	Thời gian quá hạn	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
1	Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn	Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm)
2	Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn	Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng
Lưu ý: – Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. – Khu vực nông thôn là khu vực còn lại. – Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng). – Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

* Người bị xử phạt

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!