Thủ tục cấp sổ đỏ đối với trường hợp tăng diện tích

Trong quá trình sử dụng đất đai tại Việt Nam, không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế của mình lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Việc này có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân, từ sai sót trong quá trình đo đạc ban đầu, đến những thay đổi về diện tích do việc lấn chiếm hoặc các giao dịch pháp lý không rõ ràng. Việc xử lý tình huống này không chỉ liên quan đến các thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Vậy, khi diện tích thực tế của đất lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, người sử dụng đất cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh các rủi ro pháp lý?

1. Tại sao lại có sự chênh lệch diện tích đất thực tế so với sổ đỏ?

Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, gồm:

Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác trong quá khứ. Sai sót trong quá trình đo đạc, nhiều sổ đỏ được cấp trong quá khứ sử dụng phương pháp đo đạc thủ công, bản đồ địa chính không chính xác dẫn đến việc ghi nhận diện tích chưa đúng thực tế. Hoặc cũng có thể do cán bộ đo đạc không đo hết diện tích hoặc chỉ đo một phần đất có giấy tờ rõ ràng.

Thứ hai, do người sử dụng đất lấn chiếm. Người dân có thể đã lấn chiếm phần đất liền kề như đất công, đất không rõ chủ bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (một phần của thửa đất). Người dân nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một phần của thửa đất bằng giấy viết tay nhưng chưa làm thủ tục sang tên.

Thứ tư, biến động ranh giới đất theo thời gian. Mốc giới cũ bị mất, di dời, hoặc thay đổi do thiên nhiên, quy hoạch, làm đường, dòng chảy,…khiến diện tích thực tế đo lại khác với diện tích ban đầu. Ranh giới với hàng xóm thay đổi do các bên thỏa thuận, hiến đất nhưng chưa điều chỉnh lại trên giấy tờ.

2. Hướng dẫn các trường hợp xử lý khi diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất hiển thị không thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp 2: Đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ.

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các tình huống cụ thể và hướng giải quyết:

• Diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ
• Diện tích đất tăng thêm do không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Đo đạc lại diện tích đất. Người sử dụng đất liên hệ Văn phòng đăng kí đất đai để đề nghị đo đạc lại thực tế. Cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính mới.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chia thành nhiều trường hợp khác nhau.

– Hồ sơ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (chưa có diện tích tăng thêm) như sau:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP này.
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

– Hồ sơ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp diện tích đất tăng đối với thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý hồ sơ

Bước 5: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Bước 6: Nhận sổ đỏ

3. Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm

Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc sử đụng đất, quá trình sử dụng đất và việc có hay không giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, cụ thể:

• Đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nếu giấy tờ thể hiện rõ toàn bộ diện tích đất là hợp pháp.
• Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận.

DỊCH VỤ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI PHÚ THỌ

Thủ tục hành chính về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân. Trong bối cảnh đất nước đang có sự thay đổi lớn về cơ cấu tổ chức, bộ máy chính quyền các cấp, thủ tục hành chính về đất đai chắn chắn sẽ có nhiều điểm mới, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định, minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các nhà đầu tư, tạo động lực cho phát triển kinh tế và xã hội.

Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp lý, đội ngũ Luật sư giàu kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai như sau:

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

– Thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp

– Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

– Thủ tục hành chính khác về đất đai.

Liên hệ ngay để được tư vấn trực tiếp: 0979 80 1111

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!