Đất chưa có sổ đỏ có xây nhà được không?

Hiện nay vẫn còn rất nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ. Câu hỏi đặt ra là đất không có giấy tờ liệu có xây nhà được không? Cùng Luật Hùng Phúc giải đáp qua bài viết dưới đây.

1. Đất chưa có sổ có xây nhà được không?

• Đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, 04 trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, cá nhân, hộ gia đình có thể vẫn được cấp giấy phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

Theo Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

• Đối với trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.

2. Đất không có giấy tờ muốn xây nhà cần đáp ứng những điều kiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:

–  Phù hợp với mục đích sử dụng đất (chỉ được xây dựng nhà ở đất trên đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư).

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

– Phù hợp với quy hoạch xây dựng.

– Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (bảo đảm khoảng lùi).

– Bảo đảm về mật độ xây dựng.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!