ĐIỂM MẶT 15 RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG GẶP KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ( PHẦN 1 )

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận trên cơ sở bình đẳng giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, trong quá trình tham gia đàm phán, ký kết các bên vẫn thường mắc phải một số lỗi dẫn đến những rủi ro cho quá trình thực hiện chuyển nhượng.

Do vậy, khi tham gia đàm phán giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể cần lưu ý một số vấn đề để tránh gặp phải các rủi ro không mong muốn. Luật Hùng Phúc xin được điểm mặt 15 rủi ro pháp lý thường gặp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(Phần 1)

1. ĐẤT CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì có giấy chứng nhận là một trong những điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. Trừ trường hợp đã thực hiện quyền chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định.

Như vậy, hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên vì nhiều lý do cũng như quan điểm của mỗi người khác nhau, nên nhiều người vẫn có nhu cầu thực hiện việc chuyển nhượng này.

CÁC RỦI RO KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN

Xét trên góc độ pháp lý, việc chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận sẽ có một số rủi ro, hạn chế sau:

• Khó xác minh nguồn gốc đất

Đất không có giấy chứng nhận nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người nhận chuyển nhượng có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

• Đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận

Sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

• Không được đền bù khi bị thu hồi đất

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ có thể sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất có giấy chứng nhận đầy đủ.

• Không thế chấp vay vốn được

Khi mảnh đất không có giấy chứng nhận, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất

• Khó bán lại

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

CÁCH HẠN CHẾ RỦI RO KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN

Như đã trình bày ở trên, cách tốt nhất để phòng tránh rủi ro là không thực hiện việc chuyển nhượng khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên như chúng ta đều biết, rủi ro thường đi kèm với cơ hội, nếu vẫn muốn thực hiện việc chuyển nhượng, có thể áp dụng một số cách sau để giảm thiểu rủi ro:

• Thẩm định kỹ các thông tin thửa đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Xem xét đầy đủ các thông tin về nguồn gốc, về chủ sử dụng, về loại đất, diện tích, vị trí và tình trạng pháp lý của thửa đất.
• Tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc, văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chú ý các điều khoản ràng buộc trách nhiệm của bên bán trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất giao dịch.
• Nhận bàn giao toàn bộ giấy tờ gốc và khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới thanh toán toàn bộ tiền chuyển nhượng.

2. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT RỪNG

Đất rừng thuộc nhóm đất nông nghiệp, bao gồm ba loại: Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.

Khi thực hiện chuyển nhượng đất rừng sẽ gặp phải một số rủi ro, hạn chế sau:

• Loại đất ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất rừng sản xuất, nhưng thực tế hiện trạng sử dụng lại là đất rừng phòng hộ; rừng đặc dụng.

Nguyên nhân của việc này là do tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất thuộc đất rừng sản xuất. Nhưng do trong quá trình sử dụng, cơ quan Nhà nước điều chỉnh quy hoạch ba loại rừng dẫn tới việc thửa đất bị điều chỉnh quy hoạch sang thành đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng bị hạn chế về chuyển nhượng cũng như khả năng khai thác gỗ rất nhiều so với đất rừng sản xuất do vậy giá trị chuyển nhượng cũng rất khác nhau.

• Thời hạn sử dụng đất rừng là 50 năm. Một số giấy chứng nhận đã được cấp từ lâu nên thời hạn sử dụng còn lại rất ngắn. Bên nhận chuyển nhượng khi hết thời hạn sử dụng sẽ phải làm thủ tục gia hạn và sẽ được cơ quan Nhà nước xem xét gia hạn, nhưng không phải trường hợp nào cũng được đồng ý gia hạn.
• Ranh giới đất rừng thường khó xác định chính xác. Do đất rừng thường có diện tích mỗi lô rất lớn, lên đến hàng chục Hecta, địa hình thường rất hiểm trở nên việc đo đạc, xác định ranh giới gặp nhiều khó khăn. Đôi khi chỉ là hai bên chuyển nhượng chỉ cho nhau bằng thị giác và căn cứ trên giấy tờ chứ không thực hiện kiểm tra thực tế. Dẫn đến diện tích chuyển nhượng không chính xác, đôi khi ranh giới còn bị chồng lấn với các thửa đất giáp ranh.

3. CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐỨNG TÊN HỘ GIA ĐÌNH

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Nghĩa là các thành viên trong hộ gia đình được xác định phải đảm bảo các yếu tố:

[1] Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

[2] Đang sống chung trong hộ gia đình;

[3] Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất.

Không giống như các hình thức sở hữu chung khác, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tại phần chủ sử dụng sẽ chỉ ghi tên chủ hộ sử dụng đất (VD: “Hộ ông Nguyễn Văn A”). Vì vậy khi tiến hành chuyển nhượng đất hộ gia đình sẽ có một số rủi ro, hạn chế sau:

• Dễ xảy ra tranh chấp do bên nhận chuyển nhượng không xác định được ai là người có quyền sử dụng đất.
• Bên chuyển nhượng cũng gặp khó khăn trong việc xin xác nhận các thành viên hộ gia đình. Căn cứ chính xác nhất để xác định thành viên hộ gia đình chính là hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó sẽ thể hiện tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hộ gia đình sử dụng đất gồm những ai. Tuy nhiên với những trường hợp không còn lưu giữ được hồ sơ, chỉ còn cách xin xác nhận của công an, hoặc đôi khi không xin được xác nhận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bên chuyển nhượng chỉ còn cách tự cam kết nhận trách nhiệm nếu để xảy ra tranh chấp.

                                                                                                                                                               (Còn tiếp)
Xem thêm:

• Cần làm gì khi mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Fanpage: Văn phòng Luật sư Hùng Phúc 

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!