GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2014

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt cho mọi hoạt động sản xuất. Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là đối tượng được  phép chuyển giao. Quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất chính thức được ghi nhận tại Khoản 2, 3 Điều 3 Luật đất đai 1993 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai 2003 và hiện nay là Luật đất đai 2013.

Khi Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự thì quyền sử dụng đất được coi là loại hàng hóa đặc biệt – Bất động sản. Pháp luật điều chỉnh giao dịch dân sự liên quan đến Quyền sử dụng đất ngoài Luật đất đai còn có Bộ luật dân sự và cả Luật kinh doanh bất động sản. Luật Hùng Phúc xin điểm qua những quy định pháp luật quan trọng về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1. Xác định chủ thể

Các chủ thể khác nhau, sử dụng quyền sử dụng đất với mục đích khác nhau, thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước khác nhau thì thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cũng sẽ khác nhau. Đặc biệt đối với các chủ thể thực hiện việc kinh doanh  Quyền sử dụng đất ngoài việc đáp ứng các yêu cầu mà Luật đất đai quy định còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể:

Theo quy đinh Luật đất đai chỉ những chủ thể sau mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ngoài ra đối với trường hợp được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản thì các chủ thể sau được phép kinh doanh Bất động sản nói chung và kinh doanh Quyền sử dụng đất nói riêng như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Chủ thể quy định trong Luật kinh doanh bất động sản được quy định rõ hơn về điều kiện với tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản, đặc biệt điều kiện về vốn và hình thức hoạt động được quy định cụ thể. Mức vốn pháp định đối với tổ chức kinh doanh bất động sản đảm bảo đủ lớn để có thể vận hành và đảm bảo tiến độ dự án đầu tư. Đồng thời, đây cũng là công cụ của Nhà nước nhằm xác định “nhân thân” của doanh nghiệp, sàng lọc những doanh nghiệp tiềm lực yếu, năng lực cạnh tranh kém, mang tính nghiệp dư tự phát. Điều này hạn chế được rủi ro cho khách hàng khi Nhà đầu tư đã đạt được những điều kiện nhất định mà pháp luật yêu cầu.

Điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng.

Điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Về cơ bản Quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện chuyển nhượng bao gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với Quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
• Đất trong thời hạn sử dụng.

Nhìn chung về điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng đã có sự đồng nhất giữa luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều kiện tiền đề và đảm bảo thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

2. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về hình thức: Theo quy định của Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực.

Luật kinh doanh bất động sản quy định về hình thức hợp đồng tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên là hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 luật này thì phải công chứng, chứng thực”

Như vậy, giữa Luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản chưa có sự thống nhất về thể thức hợp đồng chuyển nhượng. Để đảm bảo điều kiện giao dịch bất động sản an toàn, tránh trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, Khách hàng ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên thực hiện công chứng, chứng thực.

Tương tự, với hiệu lực hợp đồng, Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại… phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Tuy nhiên tại Khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản lại quy định: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm các bên ký hợp đồng”.

Theo quan điểm của một số nhà làm luật, đây là điểm hạn chế của Luật kinh doanh bất động sản 2014. Mặc dù được thông qua sau và có hiệu lực muộn hơn nhưng không thống nhất với Luật đất đai 2013 dẫn đến nhiều khó khăn trong việc lựa chọn pháp luật thi hành.

Xem thêm:

• Fanpage: Văn phòng Luật sư Hùng Phúc

luathungphuc.vn

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!