Hậu quả pháp lý khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền dưới hình thức “ký hợp đồng chuyển nhượng”

Trong thực tiễn giao dịch dân sự, không ít trường hợp người dân – do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc vì tin tưởng vào thỏa thuận ngoài hợp đồng – đã thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với bên cho vay tiền, trong khi mục đích thực tế của các bên chỉ là thế chấp đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.

Hành vi này tưởng chừng là “giải pháp linh hoạt” nhanh gọn, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, có thể dẫn đến hậu quả mất quyền sử dụng đất và gặp phải rất nhiều khó khăn khi giải quyết tranh chấp sau này.

Qua các tình huống thực tế đã được tiếp cận khi tư vấn cho khách hàng, Luật sư xin đưa ra ý kiến pháp lý như sau:

1. Giao dịch rất phổ biến, thường gặp và gây ra nhiều hệ lụy:

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các điều kiện về hình thức, nội dung và trình tự thủ tục được quy định tại Điều 122 và Điều 167 Luật Đất đai 2024. Một hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, có giá trị pháp lý đầy đủ, sẽ được cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác – đó là hợp đồng vay tài sản có bảo đảm bằng QSDĐ. Các bên thường có thêm thỏa thuận ngoài hợp đồng, thường gặp là hình thức lập “vi bằng” để ghi nhận thỏa thuận nếu bên vay hoàn trả đúng hạn thì hợp đồng sẽ được hủy bỏ, còn nếu không trả thì bên cho vay nghiễm nhiên được quyền sở hữu đất.

Giao dịch cho vay tiền và nhận thế chấp quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng “chuyển nhượng” này hiện nay diễn ra rất phổ biến, đã tạo ra rủi ro rất lớn cho bên đi vay, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất không chỉ sang tên bên cho vay mà còn sang tên đến bên thứ ba hoặc đã được thế chấp tại Ngân hàng để bảo đảm cho một khoản vay rất lớn, gây ra nhiều khó khăn, phức tạp trong quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

2. Dưới góc độ pháp lý: Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo, nhưng không dễ để chứng minh:

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, và sẽ bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu. Trong bối cảnh nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị coi là giả tạo nếu chứng minh được các yếu tố:
– Mục đích thực chất là bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền;
– Không có sự giao nhận đất thực tế;
– Giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường;
– Có chứng cứ về việc vay mượn và thỏa thuận ngược về hoàn trả đất.

Tuy nhiên, trong thực tế tố tụng, việc chứng minh giao dịch là giả tạo là vô cùng khó khăn, nhất là khi hợp đồng được lập đúng hình thức, đã công chứng và sang tên của bên thứ ba. Trong nhiều vụ việc, bên chuyển nhượng đã không thể cung cấp chứng cứ rõ ràng, dẫn đến việc tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực và bên cho vay trở thành chủ sử dụng đất một cách hợp pháp.

3. Hệ quả pháp lý nghiêm trọng

Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất với mục đích bảo đảm vay tiền, nếu không được soạn thảo và thực hiện đúng quy định pháp luật, có thể dẫn đến:
– Mất quyền sử dụng đất hợp pháp;
– Mất quyền đòi lại đất;
– Không được pháp luật bảo vệ;
– Rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong một số trường hợp.

4. Giải pháp an toàn khi vay tiền và thế chấp bằng quyền sử dụng đất:

Pháp luật chỉ bảo vệ ý chí trung thực được thể hiện đúng quy định pháp luật. Mọi thỏa thuận ngầm, giấy viết tay, hay niềm tin cá nhân đều không có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

Do đó, khi cần thế chấp đất để vay tiền, cần lưu ý:

• Thực hiện đúng quy định về thế chấp QSDĐ theo Điều 292 Bộ luật Dân sự và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015.
• Không nên ký hợp đồng chuyển nhượng nếu mục đích không phải là bán đất thật sự.
• Tham vấn luật sư trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến QSDĐ hoặc vay mượn tài sản lớn.

5. Khi đã lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng thì cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Nếu đã vô tình thực hiện giao dịch như trên, cần ngay lập tức tham vấn ý kiến của Luật sư chuyên về tranh tụng dân sự – hình sự để đánh giá toàn diện:
– Khả năng chứng minh giao dịch là giả tạo;
– Các tài liệu, chứng cứ cần thu thập kịp thời;
– Phương án pháp lý để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc bảo vệ quyền lợi trước nguy cơ bị mất tài sản.

Luật Hùng Phúc với đội ngũ luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực dân sự – hình sự sẵn sàng hỗ trợ cho khách hàng tháo gỡ mọi vướng mắc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn một cách hiệu quả và đúng pháp luật.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!