HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TRONG TRƯỜNG HỢP TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ ĐẤT NHƯNG CHƯA THANH TOÁN ĐỦ TIỀN CHO BÊN BÁN ?

Tình huống: Tôi là chủ sử dụng mảnh đất 150m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2010. Đến năm 2016, tôi có bán cho vợ chồng ông B với giá chuyển nhượng 5.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, vợ chồng ông B mới thanh toán cho tôi số tiền là 3.000.000.000 đồng và nợ lại 2.000.000.000 đồng. Sau đó, vợ chồng ông B có thỏa thuận với tôi là hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông B để vợ chồng ông B làm sổ đỏ sau đó vợ chồng ông B sẽ thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên và trả cho tôi số tiền 2.000.000.000 đồng còn nợ lại. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp . Tuy nhiên sau khi làm hồ sơ vay vốn và được ngân hàng giải ngân 8.000.000.000 đồng thì vợ chồng ông B vẫn không trả cho tôi số tiền 2.000.000.000 đồng nói trên. Năm 2018, tôi đã có đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B thực hiện nghĩa vụ thanh toán 2.000.000.000 đồng cho tôi, nếu không trả được thì sẽ đòi lại nhà, sự việc đang được Tòa án nhân dân giải quyết.

Sau đó, đến hạn thanh toán cho ngân hàng nhưng vợ chồng ông B không trả được nợ nên năm 2019, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B phải thanh toán số tiền còn nợ. Nếu vợ chồng ông B không trả được nợ thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi có thể yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nêu trên và đòi lại quyền sử dụng đất được không? Tôi xin cảm ơn Luật sư.

Luật sư giải đáp:

– Căn cứ pháp lý:

+ Các điều 168, 323, 342, 425, 438, 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với các điều 161, 298, 318, 423, 440, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015); các điều 439, 692 Bộ luật Dân sự năm 2005;

+ Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

+ Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.

– Trong tình huống nêu trên, căn cứ Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán:

Hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng ông B và ngân hàng đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Bên bán cho rằng vợ chồng ông B chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.000.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận cho bên bán là không có cơ sở. Nếu vợ chồng ông B không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu, bên bán có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh toán khoản tiền này…

Như vậy, trong tình huống nêu trên, do Quý khách đã đồng ý chuyển nhượng và biết việc bên mua thế chấp tài sản ở ngân hàng mà không có ý kiến nên hợp đồng thế chấp giữa bên mua và ngân hàng có hiệu lực pháp luật. Mảnh đất thuộc quyền sử dụng của bên mua nên nếu bên mua không thanh toán được khoản nợ với ngân hàng, ngân hàng hoàn toàn có thể phát mãi tài sản để thanh toán khoản tiền đã nợ ngân hàng.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!