Mua bán đất bằng giấy viết tay: 5 trường hợp người bán có quyền lấy lại đất

Mua bán đất bằng giấy viết tay là tình trạng diễn ra phổ biến trước đây do đất không có Giấy chứng nhận hoặc do các bên không biết quy định phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Vậy trường hợp nào người bán đất có thể lấy lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng mà không vi phạm pháp luật? Luật Hùng Phúc sẽ thông tin chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua bán đất bằng giấy viết tay là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trước đây, hình thức giao dịch này tương đối phổ biến do Luật Đất đai 2013 chưa có hiệu lực. Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) tại Khoản 3 Điều 27 tiếp tục khẳng định và làm rõ hơn quy định này, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, từ 01/8/2024, đối với các giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay người dân cần lưu ý 2 điểm:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/8/2024.

– Từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Các trường hợp người bán có quyền lấy lại đất khi giao dịch bằng giấy viết tay

Trong thực tiễn tiếp nhận các vụ việc liên quan đến mua bán đất bằng giấy viết tay, Luật Hùng Phúc nhận thấy vì một số lý do khác nhau mà bên chuyển nhượng muốn lấy lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng. Để thực hiện được giao dịch dân sự này, bên bán đất cần đạt được thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, 5 trường hợp sau đây có thể lấy lại đất đã bán bằng giấy viết tay.

2.1. Giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay từ sau ngày 1/8/2024

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 1/8. Trong trường hợp nếu giao dịch bằng giấy viết tay từ sau ngày 1/8 thì không có hiệu lực pháp lý.

2.2. Giao dịch mua bán đất băng giấy viết tay không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trừ trường hợp: Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

– Hộ gia đình cá nhân chưa được cấp nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần có một trong các điều kiện trên thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu.

2.3. Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 có sự thay đổi khi không còn công nhận sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình. Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày 1/8, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

2.4. Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, người bán chỉ có quyền đòi lại nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trường hợp đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã trả ít nhất 2/3 số tiền theo thỏa thuận thì không yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức để lấy lại đất.

2.5. Vợ/chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, nếu đất đã bị bán thuộc tài sản chung của vợ chồng thì khi bán phải có sự đồng ý bằng văn bản của người còn lại.Trường hợp vợ, chồng tự ý bán đất (chuyển nhượng đất) thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến 5 trường hợp người bán có quyền lấy lại đất trong giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!