Mua nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một người ký bán, hợp đồng có hiệu lực không?

Trên thực tế, có rất nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản mà đối tượng của giao dịch là tài sản chung của vợ chồng. Đối với các giao dịch này, khi giao kết hợp đồng cần phải được sự đồng ý và tham gia ký kết của cả người vợ và người chồng – là đồng chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, vì sự bất cẩn, chủ quan hoặc thiếu hiểu biết, nhiều người khi thực hiện giao dịch đã lập những bản hợp đồng chuyển nhượng với nội dung sơ sài, không yêu cầu cả người vợ và người chồng là chủ sở hữu bất động sản chuyển nhượng ký vào hợp đồng, dẫn đến hậu quả là hợp đồng đã ký kết vẫn không có giá trị pháp lý và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Câu hỏi pháp lý đặt ra là: Đối với trường hợp bất động sản là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên vợ (hoặc chồng) tham gia khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng (mua bán), người còn lại không tham gia ký kết, không đồng ý đối với nội dung hợp đồng thì Hợp đồng vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần?

Luật sư Đào Thị Khánh Hòa giải đáp:

Theo quy định tại Điều 130 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 130. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch”.

Tại Khoản 1, 2 Điều 213 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung”.

Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 29 và Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng

Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”.

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
3. a) Bất động sản;

…”.

Theo các quy định trên thì việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là bất động sản phải do hai vợ chồng thỏa thuận hoặc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Do đó, trong trường hợp vợ chồng không có thỏa thuận định đoạt tài sản chung hoặc không có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; chỉ có một bên vợ hoặc chồng tham gia ký kết hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp… bên còn lại không tham gia ký kết, không đồng ý thì hợp đồng đó vô hiệu toàn bộ.

Tuy nhiên, có những trường hợp mặc dù vi phạm điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng, pháp luật vẫn bảo hộ và công nhận cho hợp đồng đó phát sinh hiệu lực. Cụ thể là, trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất và khi đó Hợp đồng chuyển nhượng mặc dù thiếu chữ ký của người vợ hoặc người chồng vẫn có thể phát sinh hiệu lực.

Điều này đã được cụ thể hóa và ghi nhận để thống nhất áp dụng trong giải quyết tranh chấp theo nội dung Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Vì vậy, khi phát sinh bất kỳ vấn đề tranh chấp nào liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung của vợ chồng như đã nêu trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả, toàn diện và tối ưu nhất.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!