TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Nhiều người thắc mắc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì có thể thực hiện thủ tục bán đất cho người khác được không? Thực tế là vẫn có thể bán được tuy nhiên cần phải đáp ứng điều kiện và được thực hiện theo thủ tục chặt chẽ. Qúy độc giả có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng có thể tham khảo bài viết sau.

1. Nhà đang thế chấp tại ngân hàng có mua bán được không?

Hiện nay, theo quy đinh của Bộ luật dân sự năm 2015 về các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thế chấp, cụ thể tại Điều 320 có quy định về nghĩa vụ đối với bên thế chấp, theo đó khi mang tài sản đi thế chấp, bên thế chấp có một số nghĩa vụ như:

– Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

– Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Cụ thể, bên thế chấp chỉ được bán tài sản thế chấp trong các trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 321 cụ thể như sau:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[…]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp nhà tại ngân hàng mà có nhu cầu muốn bán thửa đất đó đó thì người bán phải được sự đồng ý từ ngân hàng nhận thế chấp. Và trình tự thực hiện việc mua bán nhà được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để thực hiện việc mua bán nhà tại ngân hàng mà không muốn nảy sinh ra nhiều tranh chấp thì các bên trong hợp đồng mua bán nhà cần phải có sự đồng ý của ngân hàng và đảm bảo về việc thanh toán khoản tiền vay để xin rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về để thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.

2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Ký cam kết giữa 3 bên:

Trước khi làm thủ tục mua bán, người mua và người bàn cùng ngân hàng sẽ phải ký cam kết 3 bên. Cam kết được ký giữa bên mua, bên bán và ngân hàng về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, cần thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại khoản 6 điều 9 thông tư số 24/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 Thông tư 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 Thông tư số 33/2017 ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Hồ sơ gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.

– Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.

Xem thêm:

• Fanpage: Văn phòng Luật sư Hùng Phúc
• Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013.

Luathungphuc.vn

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!