04 lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản người dân cần nắm được

Giao dịch mua bán bất động sản thường là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cao, nên việc kí kết hợp đồng đặt cọc trước khi tiến hành giao dịch là rất phổ biến. Để giúp độc giả nắm rõ hơn về hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Luật Hùng Phúc xin chia sẻ 04 điểm cần lưu ý dưới đây:

1. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Khi mua bán nhà đất, nhà phố, đất nền, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết sẽ thực hiện việc mua bán trong tương lai.

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Căn cứ Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015).

Khi hợp đồng đặt cọc mua đất được hình thành, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong quan hệ hợp đồng song vụ. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.

2. 04 lưu ý khi kí kết hợp đồng mua bán nhà đất

2.1. Có 02 dạng giao kết hợp đồng

Việc đặt cọc mua đất là để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của cả hai bên, tuy nhiên có hai dạng đảm bảo dưới đây:

Đặt cọc để đảm bảo giao kết

Trong trường hợp này, mục đích của cả bên mua và bên bán hướng tới là đảm bảo việc giao kết mua bán của cả hai bên. Trong thời gian giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu.

VD: Anh A muốn mua mảnh đất của anh B, tuy nhiên cùng thời điểm đó cũng có những người khác muốn mua mảnh đất đó. Để đám bảo trong quá trình chuẩn bị tiền để mua đất anh B không bán mảnh đất này cho người khác, anh A đặt cọc cho anh B 50 triệu để giữ chỗ.

Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng

Trong trường hợp này, việc đặt cọc là để đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên khi mua bán bất động sản sẽ được thực hiện như hợp đồng đã ký kết.

VD: Anh A bán một mảnh đất cho anh B với giá 1 tỷ đồng. Anh B đặt cọc trước 100 triệu để cam kết sẽ thanh toán tiền mua đất trong vòng 15 ngày cho anh A.

Phải có 04 cam kết sau trước khi kí hợp đồng

Mặc dù việc đặt cọc chưa phải là giai đoạn cuối trong giao dịch mua bán bất động sản, tuy nhiên cần phải đảm bảo 04 cam kết sau để tránh rủi ro có thể xảy ra:

• Đất không bị tranh chấp, không bị kê biên
• Đất không thuộc quy hoạch
• Đất có giấy chứng nhận hợp pháp
• Đất đang không thế chấp

3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng công chứng bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất không nằm trong các loại hợp đồng công chứng được kể trên theo luật pháp. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên mua và bán vẫn nên công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng.

Mức phạt phải chịu khi hủy hợp đồng

Khi từ chối giao kết theo hợp đồng đặt cọc nhà đất, mức phạt sẽ như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!