Khi người vay vốn vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chậm trả nợ hoặc mất khả năng trả nợ, ngân hàng thương mại có thể thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng đã ký. Việc xử lý tài sản bảo đảm như nhà ở, đất đai, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai 2024. Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể các trường hợp ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp, hình thức xử lý phổ biến (bán đấu giá, nhận chính tài sản để trừ nợ…), cũng như một số lưu ý cho bên thế chấp khi tài sản đảm bảo là bất động sản.
1. 03 trường hợp ngân hàng có quyền sử lý tài sản thế chấp là bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong những trường hợp dưới đây:
(1) Đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, nhưng bên thế chấp không thực hiện, hoặc trả nợ quá thời hạn quy định theo hợp đồng.
Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A thế chấp căn nhà để vay ngân hàng 5 tỷ đồng. Đến hạn trả nợ, anh A không thanh toán số tiền gốc và lãi như cam kết. Trong trường hợp này, ngân hàng có quyền xử lý căn nhà của anh A để thu hồi nợ.
(2) Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ trước thời hạn được quy định trong hợp đồng.
Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng được phép xử lý tài sản thế chấp.
Ví dụ: Anh B muốn mở một khách sạn nhưng do không đủ kinh phí nên đã dùng căn nhà để vay thế chấp ngân hàng, nhưng sau đó lại dùng khoản tiền vay để mua xe hơi. Việc này vi phạm mục đích sử dụng vốn đã thỏa thuận trong hợp đồng vay thế chấp. Dù chưa đến hạn trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu anh B thanh toán khoản vay ngay lập tức. Nếu anh B không trả nợ, ngân hàng được phép xử lý tài sản thế chấp là căn nhà của anh B.
(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng
Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng và khách hàng có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản sau đây:
– Bán đấu giá tài sản;
– Ngân hàng tự bán tài sản;
– Ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của khách hàng;
– Phương thức khác.
Nếu không có thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Ngoài ra, theo Điều 304 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. (Hiện hành là Luật Đấu giá tài sản 2016).
Việc tự bán tài sản thế chấp của ngân hàng được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015 và quy định sau đây:
(i) Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
+ Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015.
+ Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho khách hàng.
+ Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Ngân hàng có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
(ii) Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.
3. Thời hạn xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng
Theo khoản 4 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, thời hạn xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay thế chấp hoặc thỏa thuận khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì ngân hàng quyết định thời hạn xử lý sau khi thực hiện nghĩa vụ thông báo quy định tại khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể là thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý ngay do có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị của tài sản.
4. Một số lưu ý quan trọng cho bên thế chấp khi tài sản đảm bảo là bất động sản
– Nắm rõ nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng
Bên thế chấp cần theo dõi sát thời hạn thanh toán gốc và lãi, tránh bị rơi vào tình trạng quá hạn, nợ xấu, vì đây là căn cứ để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.
– Không tự ý chuyển nhượng, cho thuê, xây dựng trái phép trên đất đã thế chấp
Bất động sản thế chấp thường bị hạn chế quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, xây dựng công trình mà không có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm pháp luật và có thể khiến hợp đồng bị xử lý trước hạn.
– Phối hợp đầy đủ trong quá trình xử lý tài sản nếu vi phạm nghĩa vụ
Nếu ngân hàng tiến hành xử lý tài sản, bên thế chấp cần phối hợp bàn giao tài sản, tránh chống đối, kéo dài, vì điều này có thể dẫn đến cưỡng chế thi hành án dân sự.
– Có quyền được thông báo và tham gia vào quá trình xử lý
Ngân hàng phải thông báo cho người vay trước khi xử lý tài sản. Bên thế chấp có thể thỏa thuận phương thức xử lý, đề nghị tự bán tài sản để thu xếp trả nợ, hoặc lựa chọn hình thức bán đấu giá nhằm bảo đảm giá trị tài sản.
– Có thể đề nghị gia hạn nợ hoặc tái cơ cấu khoản vay
Trong trường hợp khó khăn tạm thời, người vay nên chủ động làm đơn xin gia hạn hoặc cơ cấu lại khoản vay với ngân hàng để giữ tài sản và tránh bị xử lý thế chấp.
Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 