Thuế GTGT là một trong số các nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh phải thực hiện. Vậy đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thuế GTGT được tính như thế nào? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Các khoản thuế mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nộp
1.1. Thuế giá trị gia tăng từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP, khoản 3 Điều 8 Luật Thuế Giá trị gia tăng 2008 và khoản 2 Điều 7 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định về cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS như sau:
| Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS | = | Giá tính thuế GTGT | x | 10% |
Trong đó, Giá tính thuế giá trị gia tăng = giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp 1: được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán:
| Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng | = | Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) | + | Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng |
- Trường hợp 2: Đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
- Trường hợp 3: Thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán:
| Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng | = | Tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền được miễn, giảm) | + | Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng |
Trong đó, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng nêu tại trường hợp 1 và 3 nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Trường hợp 4: Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân:
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
- Trường hợp 5: Cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
- Trường hợp 6: Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
- Trường hợp 7: Xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:
| Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng | = | Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng | – | Giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng |
1.2. Phương pháp tính Thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế đối với các doanh nghiệp kinh doanh sản xuất
Công thức tính thuế GTGT như sau:
| Thuế Giá trị gia tăng phải nộp | = | VAT đầu ra | – | VAT đầu vào |
Để áp dụng phương pháp tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ, doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Cơ sở kinh doanh có doanh thu ít nhất 1 tỷ đồng/năm từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ.
- Cơ sở kinh doanh hoàn tất các công việc liên quan đến sổ sách kế toán, hóa đơn và chứng từ mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 