Công thức tính tiền sử dụng đất chung cư

Dưới đây là cách tính tiền sử dụng đất của các chung cư là nhà ở thương mại và chung cư là nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước khi được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (tiền thuê đất), công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Tiền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua là số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp cho Nhà nước để nhận quyền sử dụng đất khi được giao hoặc tiền thuê đất khi Nhà nước cho chủ đầu tư thuê (trừ phần được miễn, giảm hoặc thuộc trường hợp không thu tiền sử dụng đất trong dự án).

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp gồm các trường hợp:

+ Tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tiền thuê đất khi Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tiền thuê đất khi Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất thông qua đấu giá tiền sử dụng đất;

+ Tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

2. Cách tính tiền sử dụng đất chung cư thương mại

Trường hợp thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất	Căn cứ tính tiền sử dụng đất	Công thức/cách tính	Căn cứ pháp lý
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất;– Giá đất tính tiền sử dụng đất; – Tiền sử dụng đất được miễn giảm; – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)	Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất (x) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất (-) Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (nếu có) (-) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)	Khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất	Số tiền trúng đấu giá	Tiền sử dụng đất phải nộp = Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất	Khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP
Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất cho thuê; – Đơn giá cho thuê đất theo từng hình thức thuê (thuê đất trả tiền hàng năm/thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê); – Thời hạn cho thuê đất; – Hình thức Nhà nước cho thuê đất;	– Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất;– Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê	Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
Nhà nước cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất cho thuê;– Đơn giá trúng đấu giá; – Thời hạn cho thuê đất; – Hình thức Nhà nước cho thuê đất;	– Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá trúng đấu giá; – Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá trúng đấu giá	Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP
Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất	– Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng;– Mục đích sử dụng đất; – Giá đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;	Tiền sử dụng đất phải nộp khi được chuyển mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất sau khi chuyển mục đích – tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích	Điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

 

Tiền sử dụng đất được tính theo công thức trên là khoản tiền mà chủ đầu tư phải hoàn thành để được thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua. Thông thường, giá bán các căn hộ chung cư (là một trong những sản phẩm của dự án nhà ở thương mại) đã được chủ đầu tư tính toán bao gồm cả tiền sử dụng đất/tiền thuê đất mà chủ đầu tư đã nộp cho Nhà nước.

3. Tiền sử dụng đất chung cư là nhà ở xã hội khi bán là bao nhiêu?

Khác với các căn hộ chung cư là nhà ở thương mại, chủ sở hữu căn hộ chung cư nhà ở xã hội là người có trách nhiệm phải đóng khoản tiền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

Theo đó, khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định mức tiền sử dụng đất mà bên bán nhà ở xã hội phải đóng nộp cho Nhà nước kể từ thời điểm nhà ở xã hội được phép bán cho các đối tượng có nhu cầu mà không phải là chủ đầu tư là:

+ 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở trong trường hợp còn lại ngoại trừ trường hợp bán nhà ở thấp tầng liền kề;

+ 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở trong trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề;

Công thức tính tiền sử dụng cụ thể cho cả hai trường hợp trên như sau:

	Bán nhà ở xã hội trong các trường hợp còn lại	Bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề
Công thức tính	Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (x) S (x) Giá đất (x) Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ	Tiền sử dụng đất phải nộp = 100% (x) S (x) Giá đất (x) Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ
Căn cứ pháp lý	Điểm a khoản 2 Điều 7, Điều 8 Thông tư 139/2016/TT-BTC	Điểm b khoản 2 Điều 7, Điều 8 Thông tư 139/2016/TT-BTC
Lưu ý	– Cách tính hệ số phân bổ tiền sử dụng đất trong trường hợp bán căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán (:) Tổng diện tích sàn tòa nhà + Nếu nhà ở xã hội có tầng hầm và được xác định thuộc quyền sở hữu của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích này được cộng vào tổng diện tích của căn hộ bán để tính hệ số phân bổ;   + Nếu nhà ở xã hội có tầng hầm và thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không phân bổ vào diện tích căn hộ bán; + Tổng diện tích sàn tòa nhà được xác định sau khi đã trừ đi phần diện tích chủ đầu tư được phép kinh doanh thương mại (nếu có). – Giá đất được xác định theo công thức: Giá đất tính tiền sử dụng đất = Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, người thuê mua bán lại nhà ở xã hội – S là diện tích đất của tòa chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất

Khi bán nhà ở xã hội thì bên bán có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất với số tiền được tính dựa trên căn cứ gồm % số tiền sử dụng đất phải nộp, diện tích tòa chung cư được sử dụng để xác định tiền sử dụng đất, giá đất, hệ số phân bổ của căn hộ chung cư.

Thúy Quỳnh
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!