Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thường gọi là mua bán nhà đất là giao dịch dân sự có nhiều yếu tố phức tạp. Khác với mua bán, chuyển nhượng hàng hóa, thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là nội dung nhiều người nhầm lẫn. Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu khi nào thì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực trong bài viết dưới đây nhé.

Trước hết, để được công nhận, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung.

Điều này được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, ngoài các quy định về nội dung, hình thức của giao dịch cũng cần được đảm bảo theo quy định pháp luật. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có hiệu lực.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Để tiện theo dõi sự khác nhau giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiệu lực của việc chuyển nhượng các bạn có thể theo dõi bảng so sánh sau:

Tiêu chí	Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng	Hiệu lực của việc chuyển nhượng
Thời điểm	Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng	Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Thời gian có hiệu lực	Có hiệu lực trước (so với hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng)	Có hiệu lực sau (so với hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng)
Thời gian có hiệu lực	Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiên phải công chứng hoặc chứng thực, còn đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Ý nghĩa	Là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận	Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng