TẶNG CHO ĐẤT BẰNG “MIỆNG” CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ KHÔNG?

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch phát sinh nhiều nhất trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015:

“ Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Đồng thời, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, theo các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai hiện hành, việc tặng cho quyền sử dụng đất thông thường phải được thực hiện bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con nhưng không lập thành hợp đồng/ văn bản mà chỉ tuyên bố bằng miệng. Điều này dẫn đến không ít tranh chấp và còn là một trong các tranh chấp đất đai phổ biến và thường gặp nhất.

Nếu đối chiếu theo quy định pháp luật đã viện dẫn nêu trên, việc tặng cho quyền sử dụng đất bằng “miệng” đương nhiên không có giá trị pháp lý. Thực tế, trong quá trình giải quyết tranh chấp, nhận thấy có nhiều giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù không đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật, nhưng giao dịch này là có thật, xuất phát từ ý chí tự nguyện của mỗi bên và bên nhận tặng cho sau khi tiếp nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất mà bên tặng cho đã chuyển giao. Trường hợp này, nếu vận dụng quy định của pháp luật để bác bỏ giá trị hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ gây ra những hệ quả pháp lý không nhỏ.

Ngày 06/04/2016, Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 03/2016/AL với nội dung cơ bản như sau:

“Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất”.

Căn cứ vào Án lệ nêu trên, đối với những trường hợp cha mẹ đã tặng cho con một diện tích đất đai nhưng không có hợp đồng tặng cho, không thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật đất đai nhưng nếu đáp ứng đủ các tình tiết kể trên thì Toà án vẫn công nhận hợp đồng tặng cho.

Tuy nhiên, việc áp dụng án lệ như trên phải tuân thủ theo những nguyên tắc quy định tại Điều 8 Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao. Cụ thể:

“Điều 8:

Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau. Trường hợp áp dụng án lệ thì số bản án, quyết định của Toà án có chứa đựng án lệ, tính chất, tình tiết vụ việc tương tự được nêu trong án lệ và tính chất, tình tiết vụ việc đang được giải quyết, vấn đề pháp lý trong án lệ phải được viện dẫn, phân tích, làm rõ trong bản án, quyết định của Toà án; trường hợp không áp dụng án lệ thì phải phân tích, lập luận, nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Toà án”.

Như vậy, để Án lệ số 03 được áp dụng vào thực tiễn, vụ việc được áp dụng phải có những tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự nhau như:

– Người nhận tặng cho đã xây dựng nhà kiên cố trên đất để ở.

– Không có sự phản đối tại thời điểm xây nhà.

– Việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định và người nhận tăng cho đã được cấp GCNQSDĐ.

Từ những phân tích trên, có thể thấy giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất bằng “miệng” vẫn có thể có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận.

Hãy liên hệ với chúng tôi theo hotline 0979.80.1111 hoặc email vplshungphuc@gmail.com để được tư vấn chi tiết.

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!