08 chính sách, quy định về đất đai có hiệu lực từ 1/1/2026

Từ ngày 01/01/2026, hàng loạt chính sách, quy định mới về đất đai chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lực đất đai theo định hướng minh bạch, đồng bộ và sát thực tiễn hơn. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến người sử dụng đất, nhà đầu tư, doanh nghiệp,… đặc biệt trong các vấn đề như cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, bồi thường – giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai. Việc nắm bắt kịp thời các quy định đất đai có hiệu lực từ 1/1/2026 không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn mở ra nhiều cơ hội trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tối ưu hóa giá trị đất đai theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

1. Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau:

– Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;

– Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;

– Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:

+ 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

+ 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

+ 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

2. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026

Tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm

Tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

4. Tách thửa, hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi

Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày 01/01/2026 mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH153.

5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ cần cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp

Tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

6. Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý

Tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

7. Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý, bao gồm:

– Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

– Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

– Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

8. Bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Tại khoản 4 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, bao gồm:

– Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

– Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 mà không sử dụng vốn nhà nước đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;

– Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Có thể thấy, các chính sách và quy định về đất đai có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 không chỉ mang tính điều chỉnh kỹ thuật pháp luật mà còn tác động sâu rộng đến quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong thực tiễn. Việc chủ động cập nhật, hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định mới sẽ giúp người dân, doanh nghiệp tránh được rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian, chi phí và tận dụng tốt các cơ hội mà chính sách mang lại. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai liên tục hoàn thiện và thay đổi, sự đồng hành của đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu, am hiểu thực tiễn là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý và hiệu quả lâu dài. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đất đai, Luật Hùng Phúc luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ và đưa ra các giải pháp phù hợp, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hướng tới những giá trị bền vững trong quá trình sử dụng đất. Liên hệ ngay để được tư vấn trực tiếp: 0979 80 1111

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!