RỦI RO LỚN KHI MUA ĐẤT CÓ NHÀ CHƯA HOÀN CÔNG

Hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.

1. Lý do nhà chưa thể hoàn công

Có rất nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan dẫn tới nhà chưa hoàn công, dưới đây là một số lý do phổ biến:

– Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép: Trước khi xây dựng, người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép.

– Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính: Khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các khoản thuế, phí phải nộp cho cơ quan Nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.

– Không đủ điều kiện để hoàn công: Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, song, quy định về vấn đề an ninh hoặc phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo.

2. Nhà chưa hoàn công có chuyển nhượng được không?

Nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà chưa được hoàn công thì chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất.

Tuy nhiên, nếu nhà chưa hoàn công nhưng thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định thì vẫn có thể chuyển nhượng mà không cần chịu sự ràng buộc về thủ tục hoàn công khi xây nhà.

3. Mua đất có nhà chưa hoàn công gặp rủi ro gì?

Nhiều người không tìm hiểu kỹ sẽ cho rằng việc hoàn công nhà và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít trường hợp đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục sang tên vì nhà chưa được hoàn công.

Một cách khách quan, nếu mua với mục đích an cư, căn nhà dù chưa hoàn công nhưng việc sửa chữa ngôi nhà không làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình thì người mua nhà vẫn có thể an tâm giao dịch. Nhưng đi kèm với đó là một số rủi ro như:

– Người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy, người mua cũng không có quyền sở hữu nhà trên đất, chỉ có quyền sử dụng đất. Nhà nước không công nhận quyền sở hữu về nhà ở cho người mua.

– Đối với người bán, nhà chưa hoàn công là sơ hở để người mua lấy cớ ép giá, hạ giá xuống thấp hơn so với chi phí bỏ ra.

– Chủ cũ vẫn đứng tên trên Giấy phép xây dựng nên nếu người mua muốn hoàn công sẽ cần chữ ký của chủ cũ trên một số giấy tờ; khá rắc rối, tốn kém nếu chủ cũ không hợp tác hoặc ở xa, đi lại khó khăn.

– Nếu nhà chưa hoàn công vì xây dựng sai phép, người mua cần tốn thêm khoản chi phí để sửa chữa khi muốn đủ điều kiện hoàn công. Chưa kể đến trường hợp, công trình xây dựng sai phép còn có thể bị cơ quan chức năng rà soát, cưỡng chế tháo dỡ.

– Nếu ngôi nhà lại nằm trong khu đã quy hoạch của địa phương, người mua sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh được đã có tài sản trên đất.

– Người mua khi cần thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện một số nghĩa vụ tài chính liên quan như thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí chuyển nhượng nhà đất.

Trên đây là những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công theo quy định của pháp luật. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật xin vui lòng liên hệ:

• Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
• Địa chỉ: Số 89 đường Trần Phú, Phường Liên Bảo, Thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc
• Mail: vplshungphuc@gmail.com
• Hotline: 0979 80 1111/ 0211 388 158
• Website: luathungphuc.vn 

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!