Thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt….phát triển kinh tế. Như vậy, đó là một khoảng thời gian xác định được Luật định để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài:

Thời hạn sử dụng đất được chia thành đất sử dụng ổn định lâu dài không xác định thời hạn sử dụng và đất sử dụng có thời hạn. Tuy nhiên, không chỉ đối với khái niệm thời gian sử dụng đất nói riêng mà ngay cả đối với khái niệm đất sử dụng ổn định lâu dài, hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể giải thích khái niệm về đất sử dụng ổn định lâu dài nhưng dựa trên khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về khái niệm sử dụng đất ổn định thì đất sử dụng ổn định lâu dài được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất.

Đồng thời, tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được sử dụng đất ổn định lâu dài thông qua cách thức liệt kê:

– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản được do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.

– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà là đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật.

– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.

– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.

– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng.

Những trường hợp sử dụng đất trên được nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất và ổn định cuộc sống và góp phần vào phát triển kinh tế – xã hội.

Thời hạn sử dụng đất có thời hạn:

Cũng giống như đất sử dụng ổn định lâu dài, đối với đất sử dụng có thời hạn, nhà làm luật cũng lựa chọn cách thức liệt kê để cụ thể hoá các trường hợp thời hạn sử dụng đất được ấn định trong một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể, tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của đất sử dụng có thời hạn sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức. Cụ thể như sau:

Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định như sau: (theo khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013).

– Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm:

Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).

Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân nếu vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.

– Thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm. Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.

+ Đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.

Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức.

Trường hợp này, việc thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:

– Thời hạn không quá 50 năm:

Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.

– Thời hạn không quá 70 năm:

Thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, những dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.

+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.

+ Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

– Thời hạn không quá 99 năm:

Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sứ quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, thời hạn sử dụng đất có sự khác nhau giữa từng trường hợp sử dụng đất nhưng thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các quy định bổ trợ về thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra, bên cạnh việc quy định thời hạn đất theo tiêu chí phân loại là có thời hạn và lâu dài không xác định thời hạn thì nhà làm luật cũng dự trù và đưa ra quy định bổ trợ về thời hạn sử dụng đất trong những trường hợp cụ thể mà các bên hay gặp phải trong đời sống thực tế. Ví dụ như:

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 127 của Luật đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân Việt Nam sau khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi được người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sau khi chuyển đổi mục đích được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.

– Đất nông nghiệp sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp thì sẽ có thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của loại đất phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi.

– Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định sử dụng ổn định lâu dài.

– Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.

– Trường hợp các loại đất như Đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Trường hợp này, khi các chủ thể sử dụng đất này trong quá trình thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm. Trường hợp đầu tư mà có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Trường hợp kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.

Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi được xác định là ổn định lâu dài.

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này đã được quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì tiếp tục được sử dụng ổn định lâu dài.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của chúng tôi, Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật, hỗ trợ các thủ tục pháp lý vui lòng liên hệ theo địa chỉ:

—

Công ty Luật TNHH Hùng Phúc

• Địa chỉ: Số 89 đường Trần Phú, Phường Liên Bảo, Thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc
• Mail: vplshungphuc@gmail.com
• Hotline: 0984 62 4444/ 0211 388 1588
• Fanpage: Công ty Luật TNHH Hùng Phúc

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!