Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người mất năng lực

Hướng dẫn thủ tục đăng ký giám hộ mới nhất theo Luật Hộ tịch 2014

Người mất năng lực hành vi dân sự không đủ điều kiện tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện các bước sau:

Làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố người chuyển nhượng mất năng lực hành vi dân sự (Nếu Tòa án chưa tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự);
Đăng ký người giám hộ đương nhiên và cử người giám sát người giám hộ

Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được quy định như sau:

+ Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

+ Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.

+ Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.

Quyền hạn của người giám hộ:

+ Thực hiện mọi giao dịch của người mất năng lực hành vi dân sự dưới sự giám sát của người giám sát người giám hộ.

+ Người giám hộ không có quyền tặng, cho tài sản của người được giám hộ.

+ Nếu người giám hộ hoặc người giám sát người giám hộ có dấu hiệu thông đồng làm mất tài sản của người được giám hộ thì thân nhân của người được giám hộ có quyền kiện hoặc yêu cầu thay người giám sát người giám hộ.

Như vậy, người giám hộ sẽ thay người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các bước sau:

Bước 1: Xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện dưới đây:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời gian sử dụng đất.

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.

Hồ sơ công chứng, chứng thực bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng chứng thực;
Dự thảo hợp đồng giao dịch;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (CMND, sổ hộ khẩu, thẻ căn cước…)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa đăng ký kết hôn hoặc giấy đăng ký kết hôn;

Bước 3: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời hạn giải quyết.

Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc UBND cấp xã.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Tờ khai lệ phí trước bạ;
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có xác nhận của UBND xã);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản;
Nếu bên nhận chuyển nhượng gồm nhiều người hoặc hai vợ chồng mà có nhu cầu đứng tên một người trên giấy chứng nhận phải có văn bản đầy đủ chữ ký của những người có quyền sử dụng đất ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc đồng ý để một người đứng tên trên Giấy chứng nhận;
Hồ sơ miễn thuế theo quy định (Nếu có)
Thời hạn giải quyết hồ sơ: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân: mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% giá chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng)
Lệ phí trước bạ: Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% khung giá đất do UBND quy định.

Bước 5: Nhận kết quả và nộp lệ phí thực hiện thủ tục hành chính.

Người sử dụng đất nhận kết quả tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc UBND cấp xã theo phiếu hẹn.

Lệ phí: Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Trường hợp cấp mới GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 100.000 đồng/Giấy;
Trường hợp cấp mới GCN chỉ có quyền sử dụng đất ( không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): 25.000 đồng/Giấy;
Trường hợp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 28.000 đồng/Giấy.

Như vậy, không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp với người mất năng lực hành vi dân sự nhưng có thể thông qua người giám hộ/người đại diện theo pháp luật của người mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, phải đảm bảo giao dịch này nhằm phục vụ lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự (giao dịch hợp pháp, được pháp luật công nhận thì có thể xem xét tiến hành thủ tục chuyển nhương, sang tên tại Phòng đăng ký đất đai của huyện). Trường hợp, nếu việc chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất không nhằm mục đích lợi ích mà dẫn tới thất thoát tài sản, ảnh hưởng tới quyền sở hữu của người mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không được phép thực hiện – không tiến hành sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.

Cơ sở pháp lý: