Kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án được thực hiện khi nào?

Pháp luật hiện hành không tuyệt đối “miễn trừ” việc kê biên nhà ở duy nhất, nhưng việc xử lý tài sản này phải tuân thủ điều kiện, trình tự và giới hạn chặt chẽ theo Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn. Vậy trong trường hợp nào cơ quan thi hành án được quyền kê biên nhà ở duy nhất? Người phải thi hành án và người được thi hành án cần lưu ý những rủi ro pháp lý gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ căn cứ pháp luật, điều kiện áp dụng và thực tiễn xử lý để giúp bạn hiểu đúng và bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Trường hợp được phép kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án

Căn cứ Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án như sau:

“Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

Theo quy định trên thì việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.”

2. Quy định về cưỡng chế thi hành án khi tài sản kê biên là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án

Căn cứ khoản 3 Điều 103 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi bởi khoản 35 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014) quy định về việc cưỡng chế giao tài sản đấu giá cho người mua như sau:

“Bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án

…

3. Việc cưỡng chế giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy định tại các Điều 114, 115, 116 và 117 của Luật này.”

Dẫn chiếu Điều 115 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc cưỡng chế giao nhà ở như sau:

“Cưỡng chế trả nhà, giao nhà

1. Trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ trả nhà thì Chấp hành viên buộc người phải thi hành án và những người khác có mặt trong nhà ra khỏi nhà, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra khỏi nhà; nếu họ không tự nguyện thực hiện thì Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa họ cùng tài sản ra khỏi nhà.

Trường hợp họ từ chối nhận tài sản, Chấp hành viên phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao tài sản cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án dân sự và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản.

2. Trường hợp người phải thi hành án cố tình vắng mặt mặc dù đã được thông báo quyết định cưỡng chế thì Chấp hành viên thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Hết thời hạn 03 tháng, kể từ ngày thông báo theo quy định tại khoản 1 Điều này mà người có tài sản bảo quản không đến nhận thì tài sản đó được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 126 của Luật này, trừ trường hợp có lý do chính đáng.

4. Việc cưỡng chế để trả lại công trình xây dựng, vật kiến trúc theo bản án, quyết định được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

5. Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này.”

Đối với trường hợp cưỡng chế giao tài sản kê biên là nhà ở thì Chấp hành viên sẽ buộc người phải thi hành án và những người khác có mặt trong nhà ra khỏi nhà, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra khỏi nhà; nếu họ không tự nguyện thực hiện thì Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa họ cùng tài sản ra khỏi nhà.

Trường hợp người phải thi hành án dân sự chỉ có một căn nhà duy nhất, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm.

Người phải thi hành án dân dự có nghĩa vụ tiếp tục thi hành án còn lại theo quy định của pháp luật.

Trên đây là quy định pháp luật về kê biên thi hành án khi tài sản là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án. Mọi ý kiến đóng góp hoặc vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu

Mọi thắc mắc cần giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn chi tiết!